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法治是物業管理最好的營商環境


陳偉/《中國物業管理協會》/201909


 
如果以1994年建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》為起點,中國物業管理法制建設已經走過25年的歷程。經過多年的實踐,我們已經建立起以《物權法》《合同法》為基礎,以《物業管理條例》為核心,以地方性法規和部門規章為主體,以數以萬計的規范性文件為支撐的物業管理法律政策體系。雖然我們每年都有大量關于制定《物業管理法》《業主大會組織法》等法律的人大建議和政協提案,希望進一步加強物業管理立法工作,但可以肯定地說,物業管理早已走出了“無法可依”的困境,進入了“有法可依”的時代。經過多方的努力,我們已經初步構建起物業管理與社區治理相結合的物業服務監管體系、行業執法和司法裁判相銜接的物業管理司法體系以及四方參與和四級聯動相協調的物業糾紛調處體系。這些都是委員會今后開展工作的深厚法治基礎。
 

大家可能也注意到了,民法典合同編草案設專章對“物業服務合同”作出規定,從無名合同到有名合同,為“物業服務合同”正名的時代即將開啟。這是重大的進步,但我們的努力不能就此停步。記得去年9月24日,我們到浙江調研,剛下飛機就得知26日全國人大法工委召開民法典合同編座談會,我覺得這是個難得的機會,于是放棄調研安排馬上趕回北京參會,會上我就“物業服務合同”這一章中的幾個存在爭議的條款重點闡述了住建部的意見,其中關于“物業服務合同不宜參照適用委托合同”的意見當場得到了采納,但關于刪除“業主對物業服務合同的任意解除權”以及“物業服務企業保障業主的人身、財產安全”有關條款的意見,雖然未能完全說服法工委民法室的同志,但他們對“適度限制業主的任意解除權”和“進一步考量物業服務企業的安全保障責任”表示認同。

 

《物業管理條例》頒行至今已有十六個年頭了,同樣存在與時俱進的問題:是否重新界定新時代的物業管理?是否重新定位業主大會和業主委員會?如何構建物業管理信用體系?等等,都需要我們適時開展立法后評估工作。今后部里在開展《物業管理條例》的執法檢查和立法后評估工作中,委員會能發揮什么樣的作用?值得我們有所期待。

 

 
嚴格執法
 

 

法律的生命在于執行。2000多年前桓寬在《鹽鐵論》中感嘆:“世不患無法,而患無必行之法”,他所擔憂的“有法不依”的困境,到今天依然困擾著我們。嚴格執法的關鍵,不在于法,而在于人。所以在紀念《物業管理條例》實施十周年時,我曾經說過:人們真正懼怕的不是法律,而是法律得不到執行。無法執行的法律無異于一紙空文!現實中,大家在“喋喋不休”地要求制定新的法律的時候,往往忽視一個問題:現有的法律法規是否得到了嚴格的執行?!如果我們上到《物權法》《合同法》《物業管理條例》,下到成千上萬的物業管理規范性文件,都能在物業管理活動中不折不扣地得以貫徹落實,我相信物業管理的市場環境將得到極大的改觀。

 

這是我為什么一直關注并擔憂“藍色錢江縱火案”中民事審判結果的主要原因,綠城物業最終用庭外和解方式智慧地解決了這個難題。但是,大家設想一下,如果法院以判決結案,會是什么結果?如果涉案的不是綠城這樣有實力、有品牌和有策略的企業,結果又會是什么?我們不得而知。同樣,這也是我們前兩年在協調公安部擬出臺的《高層建筑消防管理規定(草案)》工作中窮盡一切手段的原因,我們最后請求國務院法制辦出面干預,并且作好向全國人大常委會提起合法性審查的思想準備。為什么這么努力抗爭呢?因為最初草案的45個條款中有33條涉及到物業服務企業的義務,一旦成為具有指引性的規章,將對今后物業服務活動中涉及的消防安全糾紛的司法裁判產生重大的影響。

 

我始終認為,要公正裁判物業服務糾紛,司法機構必須具備這樣一種物業管理觀念:以業主為中心,不是以某個業主為中心,而是以業主整體或者多數業主為中心;以消費者為中心,不是以某個消費者為中心,而是以消費者整體或者多數消費者為中心。在促進物業管理公正司法中,法律政策工作委員會能做些什么?如何利用我們的專業能力去糾偏?需要我們進一步探索和思考。

 

 
全民守法
 

這使我們想起了一個啼笑皆非的往事。去年四月,一個“《物業管理條例》修訂,八種情況下可拒交物業費”的微信謠言,竟然在幾天時間內達到近千萬的點擊量,可謂“一謠激起千層浪”,有許多從業人員和管理部門同志也在朋友圈中轉發,成了推波助瀾的傳謠者。雖然最終我們通過約談《法制日報》并令其發表“致歉更正聲明”得以辟謠,但此事暴露出的問題給我帶來的憂思卻是長久的:除了少數別有用心者和拒費業主之外,為什么有那么多物業服務企業甚至主管部門都在信謠傳謠?為什么只要翻一翻法條查一查官方網站就能弄清楚的事實,竟然使得許多業內人憂心忡忡,不知所措?

 

同理,我們的專業人士在頻繁指責物業管理立法、執法、司法中存在弊端的時候,是否曾經捫心自問:你們都做到守法了嗎?你們都真正懂法嗎?如果從業人員都不懂法,甚至不守法,那么再科學的立法,再嚴格的執法,再公正的司法,都無異于空中樓閣,都無異于無源之水、無本之木。誠信的前提是守法,守法的前提是懂法,懂法的前提是普法。在行業普法和誠信建設工作中,物業管理行業任重道遠,法律政策工作委員會大有可為。

 

我相信,只要中國物業管理行業堅持法治的價值觀只要中國物業管理協會踐行法治的價值觀,就必將在助力物業管理法治建設,改善物業服務營商環境的道路上行穩致遠,不負使命!


閱讀: 751 次     2019-9-23 15:27:00



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