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物業服務企業規模擴張下的財務思考


鐘冶/深圳市物業管理協會


現實中,很多物業企業為了完成擴張的目標,對并購標的、目標盡調及價格評估并不嚴謹,甚至在初期只要對方肯賣,象征性的走個流程,就完成了收購。這樣收購的項目往往隱藏著風險。

 

大多數物業企業規模擴張的動力來自上市。截至2019年7月31日,物業公司登陸A股市場的1家,登陸港股市場的14家,掛牌新三板的80余家。上市賦予了物業企業發展的想象力,同時也帶來了壓力。

 

資本市場不僅是鮮花和掌聲。資本市場對企業的業績表現要求更高、更快、更多。而上市則對企業的規模以及成長性有著明確的要求。這就是很多物業企業通過兼并收購快速擴大規模,沖刺上市,在實現上市之后,又將融資款項繼續投入兼并、收購,搶占市場份額的內在驅動力。根據克而瑞統計顯示,截至2018年末,13家H股上市物業公司的總合約面積規模已超過20億平方米,同比增長超過40%;在管面積規模超10億平方米,同比增長超過30%,兩者對比可以發現物業公司仍有大量的儲備面積可以轉化為在管面積。

 

當前的A股及港股市場中,超過半數的物業企業隸屬于房地產開發企業旗下。跟著房企的步伐,規模擴張的速度相對穩健。但想要迅速做強、做大,兼并與收購仍是目前物業企業擴大規模的主流。

 

但并購并不都是成功的。

 

2018年,海航控股發布了一份補充提示性公告,公告顯示,公司在10月12日召開的2018年第七次臨時股東大會上,關于海航控股擬以約13億元將北京海航大廈轉讓予萬科議案的表決結果為反對票占比93%,同意票僅占比7%。由于超九成的反對票數而未獲股東大會通過。導致萬科收購海航未果。

 

即使是如萬科這樣有品牌影響力的企業,由于雙方對成交價的預期差距過大,收購也遭遇碰壁。事實上,很多企業在并購的過程,都會遇到此類問題,如何合理定價?如何進行價格談判?是決定并購是否成功的關鍵因素。

 

2017年底,中航地產公告稱將以10.64億元的總價將旗下中航城置業(上海)有限公司100%股權轉讓給深圳市卓越不動產投資有限公司。然而,2018年3月,中航地產一份《2017年度業績預告修正公告》使得“賣子”計劃破滅。該公告顯示,由于上海中航城股權變更登記手續未能如約完成,故中航地產2017年歸母凈利潤修正為同比下降0%-16.35%。有地產業內人士表示,中航地產當前致力于聚焦物業資產管理服務,但其邏輯與市場上做得較好的物業公司截然不同。且中航地產物業管理業務的毛利率剛及行業平均水平的一半。

 

即便并購雙方在成交價上達成了一致,也可能由于企業自身的經營情況不理想,而導致并購失敗。

 

現實中,很多物業企業為了完成擴張的目標,對并購標的、目標盡調及價格評估并不嚴謹,甚至在初期只要對方肯賣,象征性的走個流程,就完成了收購。這樣收購的項目往往隱藏著風險。

 

例如,收購了劣質項目,雖然規模與營收看似增長,但利潤卻出現下降,這類不良資產一旦積少成多,就會成為企業的包袱。從一些上市物業企業的年報中能充分看出這一點。盡管一些上市物業公司的財報中看似利潤取得增長,然而仔細研究數據,就會發現實現增長的并非是物業管理的基礎收入,物業管理基礎業務的利潤與營收的增長比例相差甚遠。要提高收購項目的質量,完善的制度流程、專業的盡職調查與價格評估是十分必要的。

 

通過并購實現幾何式增長。

 

實現規模擴張的方式有很多。除了兼并、收購,市場拓展,多元投資都是擴張規模的途徑。選擇并購的方式更容易快速實現幾何式增長。要使并購的決策行為更科學、更專業,離不開企業財務系統的專業支持。

 

首先,確定并購目標,企業必須了解什么樣的企業或項目才是公司并購的標的。既不能盲目吞象,也不能收購劣質魚蝦。這就需要企業評估自身的業務特點、管理特性、資金狀況與發展目標等綜合因素,制訂并購的標準。即符合什么樣條件的企業或項目是并購的目標。從什么樣的渠道找到這些目標。

 

其次,對目標開展盡職調查,為評估目標公司或項目的價值收集必要的信息,需要了解目標公司的基本背景、股權結構、組織架構、資產情況、財務報表、重大合同與法律相關信息等。包括企業近期重大的經營決策行為。

 

第三,根據并購標準選擇合適的并購方法。并購有多種類型,包括橫向并購、縱向并購、混合并購、生態鏈并購、買殼與借殼、對賭協議等等。企業需要結合自身的條件、規模擴張的目的與要求以及對目標制訂的并購標準,選擇合適的并購方法。

 

第四、判斷并購目標的價值。這也是決定并購成功的關鍵因素。如何給并購的目標合理定價。通常根據并購意圖采用相應的定價方法:

 

  判斷目標公司當前的盈利能力:PE估值及實操用法

 

  判斷目標公司未來的盈利能力:PEG估值及實操用法

 

  判斷目標公司未來的發展潛力:PS估值及實操用法

 

  判斷目標公司在同行業中的價值:可比公司法及實操用法

 

  面對多個并購目標時:可比交易法及實操用法

 

  判斷目標公司未來的升值空間:PB估值及實操用法

 

  判斷目標公司未來的經營價值:凈現金流折現及實操用法

 

這要求企業的財務人員具備較高的專業水平,能夠為并購決策者提供準確的分析與判斷。

 

第五、價格談判。很多企業有專門成立的負責收并購工作的部門。業內有些物業公司,通常就是由專業部門負責對接,通過外部審計公司進行審計,然后定價,洽談。整體流程看似沒有問題。其實卻不夠嚴謹。缺乏對目標公司的深入調研與了解。甚至審計報告中的數據口徑也存在很多問題。特別是對金額較大的收購項目,財務審計工作的準確程度直接影響成交定價。價格談判是建立在合理定價的基礎上,才能夠有理有據。

 

第六、并購交易。在并購交易的過程中,企業需要結合企業自身的資金狀況,確定并購的支付方式、以及并購目標的交付方式。最終完成并購。

 

第七、并購的風險。即使是在做好充分盡調的前提下,企業仍可能面臨并購風險,諸如并購失敗,或并購成本出現偏差。因此,企業需要提前做好風險的應對。事實上,并購的風險更多是在并購結束之后。

 

完成并購也僅是開始。

 

即使順利完成并購,對于企業而言,也并非結束,而只是一個開始。企業并購完成,面臨著管理系統的融合、企業文化的融合。更重要的是財務管理的融合,財務管理的融合,包括股權設計、管理架構、內控體系、成本與預算的管控,以及合并后整體的稅務籌劃,包括對上市或資本市場運作的整體籌劃。增長業績,不僅是靠匯總一些數據與報表。通過管理手段與資源整合,將收購項目的價值放大,更能實現并購的價值。更重要的,是通過管理融合、整體籌劃,規避企業在并購完成后的各類風險。財稅風險,往往是企業并購完成后首要解決的問題。有人說,大多數的并購都是失敗的。這種失敗其實就是出現在并購后的融合環節。

閱讀: 980 次     2019-9-5 9:18:00



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